Lokalplanens indhold

Den overordnede hensigt med lokalplanen er at medvirke til liv og aktivitet i den indre by. Lokalplanen øger derfor generelt mulighederne for bymæssig fortætning og giver forenklede rammer for anvendelse i området. Planen sikrer desuden, at nye byggerier viderefører den indre bys særlige karakteristika med sammenhængende randbebyggelse, varieret arkitektur og mindre bygningsenheder.

Lokalplanen fastholder de eksisterende byrum som parker, pladser og gader som ubebyggede områder. Der er dog muligheder for, at ændre udformningen af byrummene, hvis der opstår nye behov eller ønsker end dem, byrummene opfylder i dag.

Lokalplanen lægger vægt på at sikre, at de eksisterende karakteristika bevares. Derfor indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at al eksisterende bebyggelse kun må nedrives efter særlig tilladelse.

Anvendelse

I hele lokalplanområdet lægges der vægt på, at sikre gode muligheder for funktioner, der trækker publikum til den indre by og derved bidrager til et aktivt bybillede.

Lokalplanen sikrer, at de primære handelsgader fastholdes som et livligt butiks-, café- og restaurantmiljø, med basis i et stort og varieret udbud af udvalgsvarebutikker. Det sker ved at anvendelsesbestemmelsen begrænser passive funktioner som boliger og kontorer, der ligger i stueetager mod de gadestrækninger og pladser, der er afgørende for at skabe en livlig indre by med et aktivt og konkurrencedygtigt handelsliv. Den pågældende gadestrækning fremgår med brun signatur på bilag D og omfatter hovedparten af Kongensgade og Torvet.

Lokalplanen sikrer vide rammer for anvendelsen i størstedelen af den indre by. Det sker ved at en del gadestrækninger, der ikke er markeret på kortbilag D, har lempelige anvendelsesmuligheder. Det ønskes at give stor frihed til at etablere de funktioner, der passer på de konkrete steder, så lang tid at de rent miljømæssigt er forenelige med det omkringliggende bymiljø, fx i forhold til støj og lugt.

Lokalplanen sikrer, at Skolegade og de gader, der støder op mod Kongensgade, understøtter den livlige indre by. Det sker ved at udpege en række gadestrækninger, der har sekundær betydning for at skabe aktivitet i byen, uden boliger i stueetager. Der er primært tale om de mest aktive dele af sidegaderne til Kongensgade. Området fremgår med blå signatur på bilag D.

I hele området er der mulighed for at bibeholde de dagligvarebutikker, der er i dag. Desuden er der udpeget enkelte muligheder for udvidelser på specifikke arealer, da et tidssvarende dagligvareudbud hører med til en indre by i Esbjerg.

Bebyggelsens omfang og placering

Det sikres i lokalplanen, at ny bebyggelse i området primært opføres som randbebyggelse mod gader og offentlige byrum. Herved fastholdes det karakteristiske gadenet, der på flere niveauer anses som et bærende element i den indre by.

Inden for lokalplanområdet er der udlagt en række byggefelter. De har til formål at afgrænse områder for bebyggelse samt fastlægge byggelinjer som randbebyggelse skal placeres efter mod gader og byrum.

I størstedelen af lokalplanområdet fastsættes den maksimale bygningshøjde til fem etager. Bygningshøjden kan give mulighed for større skyggepåvirkning, primært i karréernes gårdrum, hvilket anses som en acceptabel konsekvens ved den byfortætning, som lokalplanen har til formål at give mulighed for.

I enkelte dele af området sættes bygningshøjden til 2,5 etager. Det er herved muligt at sikre en god tilpasning til de eksisterende bygninger og byrum. Den lavere bygningshøjde fastlægges for et område omkring I.C. Møller-parken og Vor Frelsers Kirke (byggefelt C) der sikrer, at det eksisterende præg med lavere villaer og etageboliger fastholdes og skaber en overgang til området ved Vor Frelsers Kirke og I C Møller-parken.   

Lokalplanen giver mulighed for etablering af opholdsarealer på tage i byggefelternes mellemzone. Hævede opholdsarealer kan give øgede indbliksgener for omkringboende, hvilket må forventes, når der er tale om en tæt by. For at begrænse eventuelle gener sikrer lokalplanen dog, at hævede opholdsarealer, der ligger nærmere naboskel end 2,5 meter skal afskærmes på en måde, der minimerer indblik til omkringliggende boliger.

Nærværende lokalplan giver ikke mulighed for høje bygninger i den indre by ud over dem, der i forvejen er givet mulighed for i gældende lokalplaner, der ikke aflyses af denne lokalplan. Det betyder, at det vil være nødvendigt at udarbejde specifikke lokalplaner og kommuneplantillæg for enkeltstående projekter, hvis der på et tidspunkt opstår ønske om bygninger, der er væsentligt højere end angivet i lokalplanen.

Byggefelter

Lokalplanen inddeles i tre byggefelter:

Byggefelt A

Byggefelt A er det område, der ønskes tættest bebygget i den indre by. I byggefeltet er der i forvejen flere relativt store bygningsenheder og en høj bebyggelsestæthed med stor andel af butikker og erhverv.

I byggefeltet prioriteres det at opnå muligheder for udvikling af butikker og erhverv frem for opholdsarealer på terræn. Opholdsarealer kan indpasses i byggeriet som tagterrasser, altaner eller lignende med henblik på at friholde terrænniveauet til andre formål. Byggeri kan eventuelt etableres som større enheder med sammenhængende parkeringsløsninger i konstruktion.

Byggefelt B

Byggefelt B er et af de de områder i den indre by, der ønskes bebygget med en vis tæthed og op til fem etager. Der ønskes balance mellem boliger, erhverv og handel. De eksisterende byrumskvaliteter i baggårdsområderne ønskes fastholdt og forbedret, da det er en af forudsætningerne for attraktive boliger i området.

I byggefeltet skal der opføres randbebyggelse mod veje og byrum. De bagvedliggende bygningsdele skal på den ene side sikre muligheder for at etablere butikker og erhverv i stueniveau og samtidig muliggøre attraktive boliger med opholdsarealer.

Bebyggelse skal udformes således, at der er mulighed for gode udendørs opholdsarealer og at skyggegener mindskes. Bebyggelse i mellemzonen må derfor kun overstige 3,5 meters højde, hvis afstanden til naboskel er større end fem meter. Byggefeltets opholdszoner skal friholdes for al bebyggelse.

Byggefelt C

I byggefelt C ønskes der lavere bebyggelseshøjde og tæthed end for de øvrige områder i lokalplanområdet. Det ønskes at tilgodese de eksisterende bygningsmæssige karakteristika i form af en lavere og mere fritliggende bygningsmasse end andre steder i lokalplanområdet. Desuden ønskes en harmonisk kant mod I C Møllerparken og pladsen ved Vor Frelsers Kirke.

Særligt område ved Borgergade

I lokalplanen er der et mindre område, der ligger inden for to karreer i Borgergade. Dette område ligger uden for de udpegede byggefelter. Baggrunden for dette er, at der i det pågældende område er en særlig mulighed for at gennemføre en større og sammenhængende byomdannelse. Forudsætningen for at denne byomdannelse kan gennemføres er, at der foretages særskilt lokalplanlægning. Med det nuværende vidensgrundlag er der ikke forudsætninger for at fastsætte byggeretsgivende bestemmelser for området.

I området har lokalplanen ikke til formål umiddelbart at muliggøre opførelse af ny bebyggelse. Dette må først finde sted efter vedtagelse af detaljerede lokalplaner for byggeriet.

Illustration af de parkeringsområder, der ikke er underlagt byggeretsgivende bestemmelser i lokalplanen.

Bebyggelsens udformning

Det ønskes at den indre by opleves som en sammenhængende helhed samtidig med, at der er mulighed for at skabe variation bygningerne imellem. Det bidrager til oplevelsesrigdommen i byen og giver muligheder for at fremme særlige karaktertræk.

I dag er der i den indre by en forskelligartet bygningsmasse. Variationen er særlig tydelig i enkelte gader, men fremstår dog mere som reglen end undtagelsen inden for hele lokalplanområdet. Der er mange stilarter repræsenteret i bybilledet og der er stor variation i de enkelte bygningers arkitektur, højder, materialer, tagformer og facadeudformninger.

Variationerne bidrager på forskellig vis til oplevelsen af byen og giver det sammensatte bybillede, der er karakteristisk for Esbjerg og synliggør fortællingen om byens opståen og gradvise forandring. Karaktertrækket understøttes delvist gennem lokalplanen ved at tillade andre tagformer end saddeltage og muligheder for variation i facadeudformning og arkitektur. Lokalplanen giver på ovennævnte punkter stor fleksibilitet, mens den fastholder enkelte strukturerende og samlende elementer:

  • Først og fremmest sikrer lokalplanen, at byen videreføres med det fremherskende randbebyggelsesmønster, da dette er med til at give en overordnet sammenhæng i bybilledet, der passer godt til gridnettet.
  • Stueetager skal være åbne mod gader. Det sikrer, at der er oplevelsesrigdom i bybilledet og interaktion mellem ude og inde.
  • Lokalplanen sikrer, at der anvendes teglsten som det primære facademateriale. Tegl ses som et vigtigt element for at sikre sammenhæng på tværs af forskellige tiders arkitektur og ulig stilarter.   
  • Lokalplanen begrænser de enkelte facaders længde for at modvirke lange monotone gader. Det sker gennem et krav om at facader skal brydes for hver 25. meter.

Bygningshøjder og tagudformning

Udformningen af tage varierer i området. Det ønskes, at give stor frihed på dette punkt og tage kan derfor udformes som saddeltage, masardtage eller flade tage med tilbagerykning mod gaden. Det afgørende er at fastlægge højderne for skæringen mellem facade og tag, samt den maksimale bygningshøjde i de enkelte dele af lokalplanområdet. Disse højder har stor indflydelse på sammenhængen til de eksisterende bygningsfacader og har betydning for, at bebyggelsen i helheden virker sammenhængende i gadebilledet.

Lokalplanen fastsætter lavere højder for byggefelt C. Derved fastholdes en harmonisk kant mod I C Møllerparken og pladsen ved Vor Frelsers Kirke. 

Der er mulighed for variation i tagformer.

Variation i højder, karakter og materialer

Der lægges vægt på at bebyggelse i den indre by har karakter af enkelthuse. Derfor stiller lokalplanen krav om at facader skal brydes for mindst hver 25. meter. Herved sikres det, at der er en varieret facaderytme og er med til at skabe et mangfoldigt facadeudtryk i bybilledet.

Aktive stueetager

Stueetager i hele den indre by skal være åbne eller delvist åbne mod gader. Det skal sikre den bedst mulige relation mellem bygningernes indre og de tilstødende offentlige byrum.

I den del af Kongensgade, der kun må anvendes til butikker i stueniveau, er der krav om at vinduesarealets andel af facaden er mindst 60 % i stueniveau. Dette har til formål at fastholde Kongensgades karakter som oplevelsesrig handelsgade med mange udstillingsvinduer.

I de dele af Torvegade, Skolegade, Englandsgade, Kirkegade, Jyllandsgade og Smedegade, der ikke må anvendes til boliger i stueniveau, men må anvendes til fx liberalt erhverv som kontor og klinikker, skal stueetager være åbne, men her gælder imidlertid samme bestemmelse som den øvrige del af lokalplanområdet med krav om 60 % vinduesareal i stueniveau. Der gives således mulighed for at variere åbenheden i facaden efter det erhverv, der er i den enkelte bygning.

Materialer

Den rødlige teglsten er det fremherskende facademateriale i den indre by. Lokalplanen viderefører dette, da teglstenen anses som et vigtigt element for at sikre sammenhængen på tværs af de forskellige tiders arkitektur og stilarter. Der er dog mulighed for at mindre dele af facader, fx facadepartier, kan udformes med andre materialer.  

Byrum

I området er der flere eksisterende byrum, der skal videreføres og lokalplanen opstiller rammer for udformning af disse.  

For pladser, torve og parker ønskes en uændret fortsættelse af den eksisterende anvendelse. Kravene til områderne må imidlertid være så lempelige, at det er muligt at ændre på udformningen af de enkelte byrum, hvis det viser sig hensigtsmæssigt for anvendelsen af områderne. I lokalplanen er det afgørende derfor at sikre, at karakteren som fortrinsvist ubebyggede offentlige byrum sikres. 

I området er der en række gårdrum. Der er flere af disse baggårdsmiljøer, der rummer muligheder for at tilføre kvalitet til bymiljøet i den indre by. Kosmoramakarreen er et eksempel på dette.