Bestemmelser

§ 1 Lokalplanens formål

 

Lokalplanen har til formål

at            sikre området anvendt til boligformål, lettere erhverv som kontorer, liberalt erhverv, caféer, restaurationer og offentlige funktioner.

at            sikre, at der må opføres en bygning i gårdrummet bag ved den eksisterende bebyggelse,

at            sikre at ny bebyggelse er indpasset arkitektonisk og funktionelt i området, både gennem bygningens højde og facadens udformning,

at            sikre velbeliggende og anvendelige opholdsarealer,

at            sikre vejadgang fra Norgesgade.

§ 2 Områdets afgrænsning og zonebestemmelser

2.1
Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter matrikelnummer 390 Esbjerg Bygrunde, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf.

2.2
Lokalplanområdet ligger i byzone, og skal forblive i byzone.

§ 3 Områdets anvendelse

3.1
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål, lettere erhverv som kontorer, liberalt erhverv, hoteller, caféer, restaurationer og offentlige funktioner,

3.2
Der må ikke etableres virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3.

3.3
I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. 

3.4
I en bolig må der kun drives virksomhed, som almindeligvis må udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv, desuden dagpleje og lignende under forudsætning af:

- At virksomheden kun drives af den, som bor i den pågældende ejendom.
- At virksomheden, efter Esbjerg Kommunes vurdering, drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres.
- At virksomheden ikke medfører ulempe for dem som bor omkring.
- At virksomheden højest udgør 25 % af etagearealet.
- At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m². Farverne på skiltet må ikke være signal-farver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur.

Byggefelt A

3.5
Byggefelt A må kun anvendes til en eller flere af følgende funktioner: boliger, lettere erhverv som kontorer, liberalt erhverv, hoteller, caféer, restaurationer og offentlige funktioner.

3.6
Byggefelt B må kun anvendes til boliger og funktioner som beskrevet i stk. 3.4

§ 4 Udstykning

Ingen bestemmelser.

§ 5 Veje, stier og parkering

5.1
Området skal vejbetjenes fra Norgesgade via matr. 347, Esbjerg Bygrunde, i overensstemmelse med princippet vist på bilag B.

5.2
Der skal være adgang for beboere i lokalplanområdet fra Nørregade til gårdrummet.

5.3
Der skal etableres areal til parkering på terræn, som vist i princippet på Lokalplankortet, Bilag B.

5.4
Der må etableres areal til parkering under terræn i hele lokalplanområdet, som vist i princippet på Lokalplankortet, Bilag B.

Belysning

5.5
Der skal etableres belysning af adgangsvejen til lokalplanområdet og parkeringsarealer i en lige linje. Det skal opstilles med armatur med en lyspunktshøjde på højst 5,5 meter, og skal være udformet således at lyskeglen ikke er til gene for de omkringboende.

5.6
Øvrig udendørs belysning, herunder belysning af stier, bygningsdele mv. må kun etableres med opstilling af armatur med en lyspunkthøjde på højst 3,5 meter og skal være udformet således, at lyskeglen ikke er til gene for omgivelserne.

5.7
Belysning af gang- og vejarealer skal udføres med ensartet armatur.

Stier

5.8
Der skal være adgang for gående fra Norgesgade, via matrikel 347, Esbjerg Bygrunde, som vist i princippet på bilag B.

Parkeringsarealer

5.9
Til nybyggeri skal der etableres følgende antal parkeringspladser:

En parkeringsplads for hver 50 m² etageareal til butikker, grillbarer og restaurationer inkl. tilhørende lager-, arkiv- og depotrum.

En parkeringsplads for hver 75 m² etageareal til kontorer, klinikker mv.

En parkeringsplads for hver 125 m² etageareal til boliger, dog mindst ½ parkeringsplads for hver bolig.

En parkeringsplads for hver 200 m² etageareal til ungdomsboliger 

5.10
Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet.

5.11
Der skal etableres mindst én cykelparkeringsplads på terræn, pr.ungdomsbolig.

§ 6 Ledningsanlæg m.v.

6.1
Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler.

Affaldshåndtering

6.2
Anlæg til fælles opsamling af husholdningsaffald og genbrugsmaterialer som papir, glas, metal og lignende kan placeres i affaldsrum i stueplan og tømmes fra portåbninger mod Nørregade.

§ 7 Bebyggelsens omfang og placering

7.1
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 200 %

7.2
Bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne A og B, som vist på bilag B.

7.3
Uden for byggefelterne må der kun opføres bygninger som cykelskure eller overdækninger. Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 5 meter fra terræn.

7.4
Ved ny bebyggelse gælder det for tekniske installationer som ventilationshætter, solpaneler og lign. på tagflader at:
- de skal trækkes min. 2 meter tilbage fra bygningens facade, og må ikke være højere end 2 meter over tag,
- de skal afskærmes,
- de medregnes ikke i bebyggelsens højde og må derfor overskride den fastsatte maksimumskote, 
- de skal udføres som en del af bygningen og indgå naturligt i bygningens samlede arkitektoniske udtryk.

Byggefelt A:

7.5
I byggefelt A, må det højeste punkt på bygningen ikke overstige 17 meter fra terræn.

7.6
I byggefelt A må facadehøjden ikke overstige 13 meter, målt fra terræn til skæringen mellem facade og tag.
Den del af bygningen, der overstiger den højde i gadeskel, skal enten trækkes tilbage fra facaden med mindst 1,5 meter, eller opføres med tage på max. 70 grader. 

7.7
Ny bebyggelse, inden for byggefelt A, skal opføres som sluttet randbebyggelse med mulighed for bagvedliggende byggeri. Det betyder at:
- bebyggelse skal placeres mod Nørregade,
- bygningens facader mod gaden skal opføres i skel til nabobebyggelserne.
- mindst 70 % af den enkelte bygnings facade, skal være placeret i byggefeltets afgrænsning ud mod gaden, som vist på bilag B.

Byggefelt B

7.8
I byggefelt B må bebyggelse have en højde af max. 10,5 meter.

§ 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden

Facader:

8.1 Vinduer må ikke blændes, hverken helt eller delvist. Det gælder både tilklæbning med reklame, maling med videre og blænding udført i faste materialer.

Byggefelt A:

8.2
Ved nybyggeri skal facader udføres i enten blank teglstensmur eller som pudset/vandskuret facade. Dog må op til 20 % af den enkelte facades areal over stueetagen, foruden vinduesarealer og altaner udføres med beton-, facade- eller metalplader.

8.3  
Ved nybyggeri skal facader i stueniveau ud mod gadeskel, udformes som åbne eller delvist åbne facader. Dvs. at:
- mindst 30 % af stueetages facadeareal, mod gadeskel, skal fremstå som transparente vindues- og dørpartier.
- mindst 20 % af bygningers facadeareal over stueniveau mod gadeskel, skal fremstå som transparente vindues- og dørpartier.

8.4
Ved nybyggeri ud mod gaden, må der ikke:
- etableres altaner i tagfladen
- etableres gesims eller murkrone 
- etableres altangange
- etableres kviste

8.5
Ved nybyggeri, hvor facaden er længere end 25 meter, skal facaden mod gaden opdeles således at bygningen opfattes som flere enkelthuse. Opdelingen skal ske for mindst hver 25.meter.

Byggefelt B 

8.6
Facader i byggefelt B skal fremstå som enten blank teglstensmur, som pudset/vandskuret facade eller med træbeklædning. Op til 20 % af den enkelte facade over stueetagen, foruden vinduesarealer, altangange og altaner, må udføres med beton-, facade- eller metalplader.

8.7
Der må kun opføres ét trappe- og elevatortårn, som også må udføres med betonelementer.

8.8
I byggefelt B, skal de facader, som er markeret med blå streg på lokalplankort Bilag B, fremstå uden vinduer.

8.9
Der må ikke være vinduer på bygningens nordlige facade.

Byggefelt A og B

Tage

8.10
Tage må ikke være reflekterende eller blanke. Der må etableres grønne tage.

8.11
Tagbeklædning skal, med undtagelse af bygningsdele med taghældning under 25 grader, udføres med belægning af zink, stål, tegl og naturskifer. Tagbeklædning på mindre bygninger må dog udføres i andre materialer.

Sekundære bygninger

8.12
Facader og tagmaterialer på sekundære bygninger som cykelskure mv. må ikke opføres i komposit materialer.

Tekniske anlæg

8.13
Solceller/solpaneler/solfanger og lign. må ikke udføres i reflekterende materiale. Solcellerne/solpanelet/solfangeren skal nedfældes i tagfladen plant med taghældningen, og arealet af solcellerne/solpanelet/solfangeren må ikke udgøre mere end 20% af tagfladen.

8.14
Solenergianlæg og lign. skal antirefleksbehandles og skal integreres som en del af bygningens arkitektur.

8.15
Tekniske installationer skal inddækkes og tilpasses ejendommens arkitektur.

8.16
Der må ikke opsættes paraboler, der er synlig fra offentlig vej.

Støj

8.17
Ved etablering af boliger, skal Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj overholdes.

Byggefelt A

8.18
Der må opsættes max. én antenne når
- højden ikke overstiger tagryggen, 
- antennen ikke er være synlig fra vej og sti,
- de indpasses i bygningens arkitektur.

8.19
Ved nybyggeri skal ventilationsanlæg og materialer vedrørende ventilation placeres, så det ikke er synligt fra offentlig vej. Ventilationsafkastet skal trækkes mindst 2 meter tilbage fra bygningens facade og må ikke være højere end 2 meter over tag.

Bygningsbevaring

8.20
Eksisterende bygning på byggefelt A er middelbevaringsværdig (save værdi 5), og må ikke nedrives, ombygges, eller på anden måde ændres i det ydre, uden forudgående særlig tilladelse fra Esbjerg Kommune

8.21
Den oprindelige bebyggelses arkitektoniske helhedspræg skal bevares. Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med denne arkitektur.

8.22
På den eksisterende bygning i byggefelt A gælder følgende:
- søjler i stueetagen skal være synlige, og må ikke inddækkes,
- gavle må ikke ændres, og der må ikke placeres nogen form for beklædning
- altangange må ikke inddækkes, eller på anden måde ændres i fremtoning.

8.23
Ændret farvesætning af bevaringsværdige bygninger og bygningsdele skal godkendes af Esbjerg Kommune.

Skilte

Byggefelt A

8.24
Der må kun skiltes på bygningens facade mellem stueetagen og 1. sals vinduer.

8.25
Der må kun opsættes ét udhængsskilt i forbindelse med erhverv, ved hver indgang i stueplan, derudover skal skiltning på facader etableres plant med bygningens facade og må ikke etableres på taget eller over det flade tags murkrone. 

8.26
Udhængsskilte må max. have en størrelse på 80 x 40 cm.

8.27
Skiltning skal have direkte tilknytning til ejendommens anvendelse.

8.28
Skilteformen skal tilpasses bygningens arkitektur og udføres med enkeltbogstaver. Pladeskilte tillades ikke. Belysning skal være coronabelysning. Løbende og blinkende lysreklamer tillades ikke.

Byggefelt B

8.29
Skiltning skal have direkte tilknytning til ejendommens anvendelse.

Altaner

Byggefelt A

8.30
Ved ny bebyggelse i byggefelt A må der kun etableres indeliggende altaner og udeliggende karnapper, dvs. altaner, der ligger inden for facadelinjen.

8.31
På øvrige bygningssider må der kun etableres altaner og karnapper, hvis de opfylder følgende betingelser:
- den placeres indenfor facaden og højst 1.5 meter ud fra bygningens facade,
- den ikke placeres tættere på naboskel end 2.5 meter,
- den tilpasses bygningens arkitektur, herunder vinduesrytme, 
- den ikke placeres på stolper eller søjler.

Byggefelt B

8.32
I byggefelt B må der kun etableres altaner på vestsiden af bygningen, med enten
- max 1.5 meter ud fra bygningens facade, eller
- max 1.5 meter ud over byggefeltets afgrænsning.

8.33
Der må kun etableres én altangang mod øst.

8.34
Altangangen skal være afskærmet i en højde af min. 180 cm. og der må ikke være udsyn til de omkringboende. Afskærmningen skal bestå af træ- eller metallameller med åbninger mellem lamellerne samt stækmetal, metal-net/mesh med perforeringer eller andet materiale, der indgår som en integreret del af bygningens arkitektur. Altangangen må begrønnes med planter.

§ 9 Opholds- og ubebyggede arealer

9.1
Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 10 % af etagearealet til boligformål og mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål.
Opholdsarealer skal anlægges som velbeliggende og sammenhængende arealer med mulighed for sol og læ, og skal skærmes med beplantning. Princip for placering af opholdsarealer på terræn er vist på lokalplankortet, bilag B.

9.2
Ved etablering af mere end 10 boliger gælder følgende:
- der skal anlægges et opholdsareal på min. 500 m²
- det fælles opholdsareal skal have en størrelse og en udformning der kan rumme en række sideløbende aktiviteter, så som boldspil, legeplads, solbadning og grillaktiviteter.

9.3
Udendørs opholdsarealer må etableres på terræn, altaner, tagterrasser og lignende, når de er placeret og indrettet til formålet.

9.4
Opholdsarealer, herunder  ophold på terræn, tagterasser og altaner, skal overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser. 

9.5
Henstilling af campingvogne, lystbåde og lignende og samt oplagring, må ikke finde sted på ubebyggede arealer.

Beplantning

9.6
Der skal etableres afskærmende beplantning af hjemmehørende danske arter.

Terrænregulering

9.7
Der må ikke foretages terrænregulering nærmere end 1 meter fra skel.

Belægning/nedsivning

9.8
Tag og overfladevand fra den del af lokalplanområdet, der medfører en befæstelse på mere end 50% af grundarealet, skal nedsives på egen grund. Hvis nedsivning ikke er mulig, skal tag- og overfladevandet forsinkes inden afledning.

§ 10 Grundejerforening

Ingen bestemmelser.

§ 11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse

11.1
Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug.

11.2
Før ny bebyggelse må tages i brug, skal det ved målinger eller beregninger dokumenteres, at de vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes.

11.3
Før ny bebyggelse må tages i brug skal de i afsnit § 6 nævnte parkeringsarealer være etableret.

11.4
Før ny bebyggelse må tages i brug, skal de i afsnit § 10 nævnte opholdsarealer være etableret.

11.5
Områder er omfattet af område klassificering med krav om analyser inden jordhåndtering og eller flytning. Esbjerg Kommune skal give tilladelse efter jordforureningslovens § 8, inden ejendommen tages i brug til miljøfølsom anvendelse ( som f.eks. boliger ) Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det  anmeldes til Esbjerg Kommune. 

§ 12 Servitutter og aflysninger i Plandata.dk

12.1
Servitut 22.12.1970-16607-49_K_113 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. aflyses delvis med lokalplanen. Således ophæves § 3 vedrørende forbud mod yderligere bebyggelse på matrikel 347 og 390.

§ 13 Vedtagelse

Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-010-0027 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 17. december 2019, med henblik på offentlig høring.

Jesper Frost Rasmussen, Borgmester 

Erik Jespersen, Direktør for Teknik & Miljø